Ακίνητα χωρίς «καπέλο»: Οι δύο φόροι που μένουν εκτός παιχνιδιού και ποιοι ωφελούνται

Παγωμένοι θα παραμείνουν και φέτος τόσο ο ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα όσο και ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις. Η διπλή αυτή αναστολή δεν περιορίζει απλώς τις φορολογικές επιβαρύνσεις, αλλά λειτουργεί ως βασικός μηχανισμός στήριξης της αγοράς, κρατώντας ανοιχτή τη ροή των συναλλαγών και ενισχύοντας τη ρευστότητα σε μια περίοδο αυξημένων πιέσεων στο κόστος και στη χρηματοδότηση.

Στην πράξη, το πάγωμα του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα έχει άμεση επίδραση στο διαθέσιμο απόθεμα ακινήτων. Η ελληνική κτηματαγορά δεν χαρακτηρίζεται από έλλειψη προσφοράς, αλλά από συσσωρευμένο και άνισα κατανεμημένο στοκ: αδιάθετα νεόδμητα προηγούμενων ετών, ακίνητα που «κόλλησαν» την περίοδο της κρίσης και μεταχειρισμένες κατοικίες που επιστρέφουν σταδιακά στην αγορά. Χωρίς την αναστολή του ΦΠΑ, μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος θα καθίστατο μη ανταγωνιστικό, καθώς η τελική τιμή για τον αγοραστή θα εκτοξευόταν, με άμεσο κίνδυνο να δημιουργηθεί νέο κύμα αδιάθετων κατοικιών.

Με το ισχύον καθεστώς, οι συναλλαγές συνεχίζουν να επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης περίπου 3%, γεγονός που κρατά ενεργό το ενδιαφέρον και επιτρέπει στην αγορά να απορροφά σταδιακά το στοκ. Αυτό αποδεικνύεται κρίσιμο σε μια συγκυρία όπου τα επιτόκια παραμένουν υψηλά και η πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση είναι πιο περιορισμένη, καθώς αποφεύγεται ένα πρόσθετο φορολογικό σοκ που θα οδηγούσε σε αναβολή ή ακύρωση αγοραπωλησιών.

Παράλληλα, καθοριστικό ρόλο παίζει και η μη εφαρμογή του φόρου υπεραξίας. Ο συγκεκριμένος φόρος, όπως προβλέπεται στον νόμο, αφορά τη διαφορά μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης ενός ακινήτου και θα επιβαλλόταν με συντελεστή 15%, αφού αφαιρεθούν αφορολόγητο όριο και συντελεστές απομείωσης που μειώνουν τη φορολογητέα υπεραξία ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης. Αν και παραμένει θεσμοθετημένος, η εφαρμογή του έχει ανασταλεί, με αποτέλεσμα οι ιδιωτικές αγοραπωλησίες να μην επιβαρύνονται με φόρο στο κέρδος.

Η αναστολή αυτή διευκολύνει τη διάθεση μεταχειρισμένων ακινήτων και αποτρέπει τη συγκράτηση περιουσιακών στοιχείων εκτός αγοράς. Ιδιοκτήτες που διαφορετικά θα ανέβαλαν την πώληση, επιλέγουν να κινηθούν τώρα, αυξάνοντας την προσφορά και κρατώντας ενεργό τον κύκλο των συναλλαγών. Έτσι αποφεύγεται η τεχνητή συρρίκνωση της προσφοράς, η οποία θα πίεζε περαιτέρω τις τιμές προς τα πάνω.

Σημαντικό ρόλο στη διατήρηση αυτής της κινητικότητας παίζει και το γενικότερο κλίμα που διαμορφώνεται από την κυβερνητική γραμμή. Το γεγονός ότι δεν υπάρχει στον ορίζοντα, ούτε για φέτος ούτε για το επόμενο έτος, αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών λειτουργεί κατευναστικά για την αγορά. Οι συναλλαγές πραγματοποιούνται σε περιβάλλον προβλεψιμότητας, χωρίς τον φόβο ότι μια αιφνιδιαστική αύξηση των αντικειμενικών θα συμπαρασύρει φόρους, τέλη και τελικά τις ίδιες τις τιμές.

Η εμπειρία των προηγούμενων ετών δείχνει ότι κάθε αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν επηρεάζει μόνο τη φορολογία, αλλά περνά σταδιακά και στις εμπορικές τιμές. Οι τιμές αγοραπωλησίας προσαρμόζονται ανοδικά, αλλά το ίδιο συμβαίνει και με τα ενοίκια, καθώς οι ιδιοκτήτες ενσωματώνουν το αυξημένο κόστος στην απόδοση του ακινήτου. Γι’ αυτό και η απουσία τέτοιων παρεμβάσεων λειτουργεί σήμερα ως παράγοντας σταθερότητας, τόσο για όσους αγοράζουν όσο και για όσους μισθώνουν.

Σε συνδυασμό με το πάγωμα του ΦΠΑ στα νεόδμητα και τη μη εφαρμογή του φόρου υπεραξίας, η διατήρηση των αντικειμενικών αξιών στα ίδια επίπεδα δημιουργεί ένα περιβάλλον χωρίς πρόσθετα σοκ. Η αγορά μπορεί να απορροφά σταδιακά το διαθέσιμο στοκ ακινήτων, οι αγοραπωλησίες προχωρούν χωρίς τεχνητές πιέσεις και οι τιμές, αν και υψηλές, δεν τροφοδοτούνται από φορολογικούς αιφνιδιασμούς.