Φορολογικές δηλώσεις για ακίνητα: Οι παγίδες που «καίνε» την απαλλαγή φόρου - Ποιοι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να πληρώσουν από ένα λάθος

Παγίδες, αυστηροί όροι και «κρυφά» σημεία που απαιτούν προσοχή περιλαμβάνουν οι φετινές φορολογικές δηλώσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που διεκδικούν απαλλαγή φόρου στα ενοίκια, είτε επειδή άνοιξαν κλειστά ακίνητα είτε επειδή τα μετέφεραν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση.

Το αν τελικά θα πάρουν το αφορολόγητο δεν είναι δεδομένο, αλλά θα κριθεί από τη σωστή συμπλήρωση των εντύπων και κυρίως από το πώς αποτυπώνεται το ιστορικό του ακινήτου στα προηγούμενα έτη.

Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι η διαδικασία απαιτεί απόλυτη ακρίβεια, καθώς οι προϋποθέσεις και οι κωδικοί που χρησιμοποιούνται κρύβουν «παγίδες» που μπορούν εύκολα να οδηγήσουν σε απώλεια της απαλλαγής. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι ιδιοκτήτες με κενά ακίνητα αλλά και όσοι επιστρέφουν από το Airbnb στη μακροχρόνια μίσθωση, οι οποίοι καλούνται να αποδείξουν όχι μόνο τι κάνουν σήμερα, αλλά και τι είχαν δηλώσει τα προηγούμενα χρόνια.

Καθοριστικό ρόλο παίζει η συμπλήρωση του εντύπου Ε2, όπου στην πράξη «κλειδώνει» ή χάνεται η απαλλαγή. Το εισόδημα πρέπει να δηλωθεί με συγκεκριμένους κωδικούς στη στήλη 17: ο κωδικός 64 για ακίνητα που ήταν κενά, ο 65 για ακίνητα που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ οι 66 και 67 αφορούν μισθώσεις τουλάχιστον έξι μηνών στις αντίστοιχες περιπτώσεις. Μόνο εφόσον χρησιμοποιηθούν σωστά οι κωδικοί και πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, το ποσό μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 του Ε1 ως απαλλασσόμενο εισόδημα. Διαφορετικά, φορολογείται κανονικά.

Η μεγάλη παγίδα, όμως, δεν βρίσκεται μόνο στους κωδικούς αλλά και στον τρόπο που «διαβάζει» η ΑΑΔΕ τη δήλωση. Ακόμη και τα απαλλασσόμενα εισοδήματα πρέπει να δηλωθούν κανονικά, ενώ τα στοιχεία σε μεγάλο βαθμό είναι προσυμπληρωμένα και βασίζονται σε δεδομένα τρίτων, όπως πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι ένα λάθος στοιχείο ή μια λάθος ένδειξη μπορεί να περάσει αυτόματα στη δήλωση και να «κλειδώσει» τη φορολογική εικόνα, χωρίς να είναι εύκολη η διόρθωσή του από τον ίδιο τον φορολογούμενο.

Εξίσου κρίσιμο είναι το ιστορικό του ακινήτου. Η ΑΑΔΕ δεν εξετάζει τι συνέβαινε στην πράξη αλλά τι έχει δηλωθεί. Ακίνητο που εμφανιζόταν ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο δεν θεωρείται κενό και αποκλείεται από την απαλλαγή, ακόμη και αν στην πραγματικότητα δεν χρησιμοποιούνταν.

Σημαντικό φίλτρο αποτελεί και η προϋπόθεση της τριετίας, καθώς το ακίνητο πρέπει να εμφανίζεται ως κενό για τα έτη 2022, 2023 και 2024. Αν δεν καλύπτεται πλήρως αυτό το διάστημα, η απαλλαγή δεν χορηγείται. Παράλληλα, καθοριστική είναι και η διάρκεια της νέας μίσθωσης, η οποία πρέπει να είναι τουλάχιστον τριετής, καθώς συμβόλαια μικρότερης διάρκειας δεν αναγνωρίζονται για την απαλλαγή.

Τα παραδείγματα της ΑΑΔΕ αποτυπώνουν καθαρά το πλαίσιο: ακίνητο που ήταν κενό μόνο τα δύο τελευταία χρόνια δεν δικαιούται απαλλαγή, ακίνητο που δηλωνόταν ως δευτερεύουσα κατοικία αποκλείεται, ενώ ακόμη και ακίνητο που ήταν κενό για τρία χρόνια χάνει το αφορολόγητο αν η νέα μίσθωση είναι μικρότερη της τριετίας.

Με απλά λόγια, η απαλλαγή στα ενοίκια λειτουργεί ως μηχανισμός «ακριβείας». Δεν αρκεί το ακίνητο να ήταν κενό ή να μισθωθεί. Πρέπει να πληρούνται σωρευτικά όλες οι προϋποθέσεις και να έχουν αποτυπωθεί σωστά στις δηλώσεις των προηγούμενων ετών. Διαφορετικά, ακόμη και μια λεπτομέρεια αρκεί για να μετατρέψει το αφορολόγητο σε κανονικό φορολογητέο εισόδημα.